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2023年房企销售冠军保利发展，而很多民营房地产企业表现不佳。这是房地产市场走向萎缩过程中的大趋势，国资背景企业更为强势，市场竞争更激烈。面对持续两年的房地产销售和新开工面积大幅下跌，以及整个行业面临的触底和转型局面，保障房成了促进房地产市场平稳健康发展的关键因素。我国保障房建设迄今已有30年，只不过，这些年来房地产市场快速发展，但保障房建设却偶有缺位。经过多年探索，本次调整与此前模式有诸多不同。

房地产行业持续下行，国资背景企业销量排名上升

中指研究院12月31日发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，保利发展以4207亿元的销售额成为2023年房企销售冠军。

去年的销售冠军碧桂园，销售额从去年的4643亿元下跌到今年的2199.8亿元，直接腰斩，排名也跌到了第七位。碧桂园深陷债务问题，把保交付、保资产、保安全、保信用放在了首要位置，所以2022年碧桂园曾经做出阶段性减少投资拿地的决定，影响到了今年的销售额。

而房地产业总体上正在经历数十年来调整幅度最深的下行周期。

2021-2022年，中国商品住宅销售额从16.3万亿元降至11.7万亿元，下降28.3%。商品住宅销售面积从15.7亿平降至11.5亿平，降幅26.8%；

2023年1-11月，中国商品住宅累计销售额和单月销售额均连续6个月同比下降，商品住宅累计销售面积连续11个月同比下滑、单月销售面积连续10个月下滑；

1-11月，商品住宅销售额9.4万亿，累计同比-10.1%，商品住宅销售面积8.6亿平，同比下降16.3%。

这就意味着市场变小了，房地产业越来越卷了。

同时，在需求端疲软无力的情况下，房地产行业的融资端也受到压缩。2023年1月至11月期间，房地产开发企业到位资金合计同比下降13.40%。

截至2023年9月底，国内金融机构的房地产贷款余额同比下降0.20%，历史上首次出现负增长，进一步突显了行业的融资难题。

相比起民企，国资背景企业融资更容易，这也是在销售额排名上一些国资背景房企排名上升的原因。

一边是楼市销售持续低迷，一边是融资端遭遇困难，大多数民营房企经营窘迫，现金流已进入“拆东墙补西墙”状态，更别提拿地投资了。

这也是保利发展这种大型央企销售额登顶的原因之一——房地产民企尽显颓势。克而瑞发布的《2023年中国房地产企业销售TOP200排行榜报告》指出，在2023年*房企中，业绩同比下降的企业数量占比近七成。其中有31家同比降幅高于30%，民营房企占27家。

一边是房地产销量下跌，房价也跟着下滑，另一边还是有很多人买不起房。

房地产可能会换种玩法。

下半年发布的保障性住房政策被视为促进房地产市场平稳健康发展的重要对冲力量，备受瞩目。

2023年7月24日指出“房地产市场供求关系已发生重大变化”外，还强调了“要加大保障性住房建设和供给”，将其与积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设并列。

住房和城乡建设部近期也多次强调，规划和建设保障性住房是完善住房体系、改革供应结构、重塑市场与保障关系的关键改革措施。

同时，保障性住房要实施严格封闭管理，不得上市交易。

保障性住房发展历程:30年的摇摆变迁

从目标看，要在大城市加大保障性住房建设和供给，解决部分群体的住房难问题；

那么，哪些城市可推进该工作？指导意见强调，支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践，具备条件的城市要加快推进，暂不具备条件的要做好政策和项目储备。

按照第七次普查数据，目前城区人口超过300万的城市共35个，包括北上广深4个一线城市，重庆、成都、天津等27个二线城市，以及东莞、佛山、无锡、常州等4个三四线城市，这些城市将成为保障性住房建设的先行试点。

我国住房保障体系的发展始于1994年，迄今三十年，历经三大阶段。

*阶段，是以售为主的经济适用房时期。不过，经济适用房背后的问题也有所显现，比如住房寻租、牟利现象等。

2003年起，对经济适用房的定调开始转向改进与规范，同时限价商品住房开始入市，对家庭收入的上限门槛较经济适用房高，面积上限也更高；而两者的共性是，持有5年后，可通过补价等操作进入普通商品房市场。

第二阶段，是以租为主的廉租房、公租房时期，限价商品房填补中等收入群体保障住房，保障的目标下移至*收入家庭，廉租房逐步成为主流。

2010年，公租房登上历史舞台，主要针对廉租房没有覆盖到的非户籍外来务工人员。2014年，廉租房与公租房并轨运行。

在第三阶段，明确以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障顶层设计，保障性租赁住房成为主力军，以解决新市民、青年人等群体住房困难问题。

经过多年探索，经济适用房和限制房价、限制户型的“两限房”逐步淡出舞台，廉租房也与公租房合并。

除了发展经济适用房、限价商品房、廉租房、公租房等保障性住房，从2011年开始，中国还大力推动各类棚户区改造，二者合称保障性安居工程建设，提出到“十二五”期末，全国保障性住房覆盖面达到20%左右。

“十一五”和“十二五”规划分别提出了城镇保障性安居工程建设3600万套和2000万套的目标，并将其作为约束性目标，其中棚户区改造占据了*主导地位。

中指研究院表示，1994年至2007年间，我国共建设廉租住房、经济适用住房等保障性住房1000多万套。

到2018年底，全国城镇保障性安居工程合计开工约7000万套，若不考虑棚改安置住房，2008~2018年我国保障性住房合计开工约2500万套，其中配租型保障房约140万套，配售型保障房约80万套。

进入“十四五”，住房保障体系的发展重点再度调整。2021年国办在《关于加快发展保障性租赁住房的意见》中，首次明确“加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”。

现在，住房保障体系再度面临调整。

新一轮变革下，房地产模式大有不同

2023年，保障性住房建设进入加速阶段，“配售型保障性住房”重要性上升。经过多年探索，新一轮变革蓄势待发，这次调整与此前模式有诸多不同。

首先，从租售模式上来看，自上世界90年代以来，中国政府开始推行保障房项目，以解决低收入群体的住房需求。

这一政策经历了多种形式的发展，包括经济适用房、廉租房、公租房、两限房、共有产权房、保障性租赁住房等。

最初，这些保障房项目主要采用配售方式，即以较低的价格直接销售给符合条件的低收入家庭。

然而，随着2010年左右的政策转变，配租型住房开始成为保障房项目的主流模式，即提供低成本租赁住房给需要的群体。

配租型保障房不仅为低收入家庭提供了更加稳定和可持续的住房选择，还在很大程度上缓解了城市住房压力，促进了城市的和谐稳定发展。

住建部部长倪虹11月初表示，这次改革的重点是拓展配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

因此，近期，从政策动向来看，配售型保障房在未来的保障房体系中可能会占据更大的比重。

具体来说，原有的住房保障体系是以公共租赁住房、保障性租赁住房为主体，现在则将保障性住房建设分为配租型和配售型两种保障性住房，其中配租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障性住房，按保本微利原则配售。

其次，与推出经济适用房的时候相比，我国房地产行业的实际情况也发生了变化。

经济适用房刚推出时，我国刚开始推进住房市场化改革，从房子福利分配突然转到市场化的话，可能会导致很多问题，所以当时的策略是大部分人买经济适用房、少部分人买商品房，低收入者住廉租房。

然而，随着经济适用房背后的住房寻租、牟利现象等问题的显现，这一策略并未持续太久。

2003年8月，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》发布，标志着住房供应结构的调整开始，经济适用房的重要性开始减弱，政策的目标变为“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”。

此后，经济适用房新开工面积和竣工套数的*数量和占住房的比重均出现下降，普通商品住房的购买和租赁逐渐成为中国房地产行业的主流。

经过多年发展，如今大城市商品房房价高企，部分困难人群困于高房价，配售型保障性住房主要针对这部分人群，解决其买不起房的问题。

此外，经济适用房是可以有条件上市的，如今的配售型保障性住房实行封闭管理，不能将其变为商品住房进入市场，这是与此前经济适用房等配售型住房*的不同。

最后，当时的经济适用房主要针对国企、事业单位等的人群，而配售型保障性住房主要针对三类人群，即户籍无房户、新就业毕业生、为社会提供基础服务的工薪阶层。

可见，此轮提出的保障性住房的内涵与以往相比发生了明显的变化。

房地产市场面临转型，房企等各方该怎么做？

加大建设配售型保障性住房，对行业各主体均有意义。

对住房体系建设而言，我国一直在通过住房市场体系实现商品住房配置、通过住房保障体系实现对低收入住房困难家庭的基本保障。

只不过，这些年来房地产市场快速发展，崛起了太多房企，商品房成为房屋供应主力，但保障房建设却偶有缺位，保障房供应不足。

如果本次保障房政策能够长期贯彻落实，未来基本住房需求由保障房满足，商品住房专注满足改善性住房需求，助力构建“低端有保障、高端有市场”的新格局，长期看这是对商品房市场的“减负”，稳定“房住不炒”预期。

对宏观经济而言，如果新建5000万套保障房，一套50平方米，平均造价5000元/平方米，拉动固定资产投资就是12.5万亿元。

大规模的保障房建设拉动的不仅是投资，由此带来的家电、家具和装修的巨大消费，足以弥补商品房下降的需求缺口。通过保障房建设，可以直接拉动居民消费，为市场快速注入新的动能。

对地方政府而言，盘活闲置土地和存量住房建设保障房，有效提高资源利用率，抬升闲置土地价值。

但也应看到，过往推进保障性住房建设中所遇到的一些现实阻力。

为应对资金难题，在大力发展廉租住房之初，2007年财政部就明确规定将住房公积金增值收益扣除部分费用后的余额和部分土地出让净收益安排用于廉租住房的建设。

此外，市县财政预算要安排用于廉租住房保障的资金，中央和省级财政预算安排廉租住房保障补助资金。

全国保障性安居工程支出中，中央政府出资比例不足一成，地方财力是保障房工程可持续的主要保障。

但是，随着近年来地方收支压力加剧、土地出让收入下降，财政支出中投向保障性安居工程中规模总体呈下降态势。

因此，尽管每年中央财政都会提前下达部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金，部分省份的地方资金配套一直比较困难。

作为解决方案之一，可以考虑创建新的结构性货币政策工具，或者依靠政策性金融机构和开发性银行提供必要的资金支持。

中信证券则认为，封闭管理和配售机制，是保障性住房成功的关键；划拨土地和利用闲置房屋，可以充分激发保障性住房建设的积极性。

如果没有封闭管理，可能会明显冲击商品房价格，也起不到稳定开发投资的作用，更可能滋生套利问题。

当前，我国房地产市场的供求关系已经发生重大变化，适时启动特大超大城市的保障性住房建设，可能是稳住房地产产业链的关键举措。

尤其是现在房地产业如此内卷，民营房地产企业走向出清，商品房供应就会随之下滑，正是保障房补位的时机。

很多年轻人已经买不起，内心也不愿意买商品房了，以后商品房市场萎缩是注定的。活下来的房企不能只卷数量，未来还要卷质量，提供更高质量、差异化的商品房给买得起房的富裕人群，才会是出路。

另外一些房地产企业，很有可能是那些民企，大蛋糕分不到，就只能做代建公司，帮助建设保障房等，在新模式下找到自己的定位。